[沙巴体育平台]信托贷款难倒千亿房企黑马,中梁控股再战港股IPO,能成么?

科技新闻 2019-05-22 18:1494网络整理

仅用三年时间就将其销售规模从100亿元增加到1000亿元的中梁控股,却在IPO的路上栽了跟头。早在2018年11月13日,中梁控股就向港交所递交了招股书。可惜6个月过去,其申请 “失效”。而短短三日,[沙巴体育提款],2019年5月17日,中梁控股又更新了最新一版的招股书,谋求上市的心依然坚决。而中梁控股如此迫切上市,则可能与信托贷款的“去通道”高压有关。在早期中梁控股实现规模大跃进的同时,其负债规模也在不断攀升,[沙巴体育亚洲],2016年净资产负债率高达1790%,其中,中梁控股有58%的借款来自于信托和资管产品。

2019年5月17日,香港联交所网站更新了最新一版的中梁控股的招股书。这意味着,时隔6个月后,这家新兴千亿房企黑马又欲再战港股IPO。

翻看中梁控股资料发现,中梁在实现规模大跃进的同时,也是债台高筑。2016年中梁净资产负债率更是高达1790%。

15-16年期间宽松的融资环境为其留下祸根,然而在2018年以来“去杠杆”的主旋律下,中梁的资金压力越来越大。在“去通道”高压,中梁的融资渠道受到冲击,较高的融资成本也让中梁头痛。

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中梁控股再战IPO

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于浙江温州起家的中梁控股因其迅猛扩张,[188体育在线],被看作房地产界的“黑马”,而其 “456”模式高周转,平均3天拿一块地的模式也让这家房企仅用3年时间就将年销售规模做到1000亿元。2018年11月13日,第一次向港交所递交招股说明书之时,中梁控股也被外界寄予厚望,以1347亿元的总资产规模成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。

然而,六个月过去了,中梁控股的申请状态却变成了失效。这也意味着,中梁控股的第一次IPO一度中止了。

中梁控股方面对此回应称,目前公司上市进程还在有序推进中,现在为配合要求更新相关数据,会更新一版数据上传。

短短三日,2019年5月17日,中梁控股便更新了最新一版的招股书。在投资者最为关心的投资收益问题上,中梁也在最新材料中做出表示,拟对截止2019年年底的股东应占合并利润的40%进行派息。其上市决心不减。

值得注意的是,好的CFO对一个企业的上市起着至关重要的作用。然而,中梁的这一关键岗位却频繁变动。

2018年11月,中梁控股集团从泰禾集团挖来首席财务官罗俊,筹备上市事宜。但罗俊仅入职四个月便离任。在罗俊之前,曾任绿地香港首席财务官游德锋也仅在中梁控股集团CFO职位上工作了不到半年。最新消息显示,2019年4月,原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加入中梁,职位均为副总裁。

而中梁控股最新递交的招股书中和去年一样,中梁控股财务高管只列出财务总监凌新宇,[188体育欢迎您],首席财务官职位依然空缺。频繁变动的CFO背后,中梁控股又有什么隐情吗?

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规模的大跃进

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回顾中梁控股的发展历程,其从100亿元量级的年销售规模到1000亿元的量级,仅用了约三年时间。2015年至2017年,中梁控股营业收入从16.19亿元增至140.27亿元,增长7.34倍。其2018年上半年营业收入同比增长230.4%至97.31亿元,速度远超行业平均值,甚至超过同期的万科、碧桂园、恒大。

高速增长的背后是中梁疯狂的买地扩张。资料显示,中梁控股土地储备从2015年末的150万平方米增加到2018年3500万平方米,仅三年多时间就增长了23倍。其中52%位于长三角。

在拿地阶段上,起家于温州的中梁最早选择了苏州进行扩张。然而中梁的真正崛起则是源于2013年开始的棚改政策带来的三四线城市红利。

资料显示,从2016年到2018年上半年,中梁都对长三角的三四线城市表现出极大的关注。由于三四线市场所需初始注资低、管控相对宽松,中梁通过专注小地块、高周转的策略,快速复制标准化项目,从而实现了百亿到千亿规模的跨越。

值得注意的是,中梁控股在2015年和2016年分别净亏损1.81亿元和2.69亿,直到2017年才扭亏为盈。而2015年底至2018的快速扩张也让中梁的资金需求越来越大,随之而来的便是高额的负债。

数据显示,2015-2017年及2018年上半年,公司的流动负债总额分别为103.86亿元、351.35亿元、796.81亿元、1184.24亿元。仅2018年上半年公司的流动负债约等于前三年的流动负债总额。最新招股书披露,截至2018年9月30日,中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元人民币。

与此同时,公司的现金流持续为负。2015-2017年及2018年上半年,公司的经营活动使用之现金流量净额分别为-10.34亿元、-176.28亿元、-68.38亿元、-11.74亿元。中梁方面称物业开发活动的持续增加及土地收购活动加大导致用于营运的现金净额较多。

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